Страхование арендодателя (Landlord Insurance)
Защита для владельцев сдаваемой в аренду недвижимости
Недвижимость, сдаваемая другим лицам, как правило, создаёт иные страховые риски, чем жильё, занимаемое собственником. Страхование арендодателя разработано для рисков, связанных со сдаваемой в аренду недвижимостью, и может помочь защитить здание, определённое имущество, принадлежащее арендодателю, соответствующий критериям арендный доход после застрахованного убытка, а также риск ответственности арендодателя.
Что защищает страхование арендодателя?
Страхование арендодателя предназначено для лиц, владеющих жилой недвижимостью, которая сдаётся в аренду арендаторам, а не занимается собственником. Ниже описаны распространённые компоненты покрытия. Фактическое покрытие в конкретном случае убытка зависит от формы полиса, выбранных видов покрытия, страховщика, применимых лимитов, исключений и причины убытка.
Покрытие жилого строения / здания
Может покрывать определённую прямую физическую утрату или повреждение застрахованного сдаваемого в аренду строения в результате застрахованных рисков — таких как пожар, удар молнии, ураганный ветер и град — в зависимости от формы покрытия, применимых лимитов, исключений и франшизы. Лимит покрытия должен отражать оценочную стоимость восстановления строения, а не его рыночную стоимость.
Другие строения
Может покрывать определённую прямую физическую утрату или повреждение отдельно стоящих строений на сдаваемой в аренду территории — например, отдельного гаража, ограды или сарая — в результате застрахованных рисков, в зависимости от условий полиса, применимых лимитов и исключений.
Имущество, принадлежащее арендодателю
Может покрывать определённую прямую физическую утрату или повреждение имущества, которое принадлежит арендодателю и находится на территории для обслуживания или использования арендатором, — например, бытовая техника, мебель в меблированном арендуемом жилье или оборудование для обслуживания, — в зависимости от условий полиса, применимых лимитов и исключений. Это не распространяется на имущество, принадлежащее арендатору.
Потеря арендного дохода / справедливая арендная стоимость
Если застрахованный убыток делает сдаваемое жильё временно непригодным для проживания, это покрытие может помочь возместить арендодателю справедливую арендную стоимость, потерянную на время ремонта помещения, в зависимости от условий полиса, применимых лимитов и требования о том, что потеря дохода должна быть вызвана застрахованным убытком. Это покрытие не заменяет защиту от неуплаты аренды или выселения — см. важное разъяснение ниже.
Ответственность за территорию
Может покрывать застрахованную юридическую ответственность арендодателя за телесные повреждения или имущественный ущерб, причинённые третьим лицам в результате соответствующего критериям случая на сдаваемой в аренду территории — например, травмы арендатора или посетителя из-за застрахованного состояния территории, — в зависимости от условий полиса, применимых лимитов и исключений.
Медицинские выплаты третьим лицам
Может покрывать определённые медицинские расходы гостя или посетителя арендатора, получившего травму на сдаваемой в аренду территории, — независимо от виновности стороны, — в пределах лимита медицинских выплат по полису, при соблюдении условий полиса и права на получение выплаты. Предназначено для незначительных, случайных травм; не заменяет медицинское страхование.
Страхование домовладельцев в сравнении со страхованием арендодателя
Стандартный полис страхования домовладельцев рассчитан на проживание собственника. Как только недвижимость сдаётся арендатору, риски меняются — и полис страхования домовладельцев, как правило, не рассчитан на их покрытие.
| Параметр сравнения | Страхование домовладельцев | Страхование арендодателя |
|---|---|---|
| Основное проживание | Собственник проживает в доме | В доме проживает арендатор |
| Защита здания | Покрытие жилья для строения, занимаемого собственником | Покрытие жилья/здания для сдаваемого в аренду строения |
| Личное имущество собственника | Широкое покрытие для личных вещей домохозяйства собственника | Ограничено имуществом, принадлежащим арендодателю и оставленным на территории, — не вещами арендатора |
| Ответственность | Личная ответственность для домохозяйства собственника-жильца | Ответственность за территорию/арендодателя, возникающая из отношений аренды |
| Убыток после вынужденного переселения | Дополнительные расходы на проживание для собственника-жильца | Справедливая арендная стоимость / потеря арендного дохода для арендодателя |
| Вещи арендатора | Неприменимо | Не покрывается — арендатору требуется отдельный полис страхования арендаторов |
Страхование арендодателя для разных ситуаций аренды
Сдаваемая в аренду недвижимость бывает разных видов, и подходящий подход к покрытию может варьироваться в зависимости от ситуации.
Аренда дома на одну семью
Дом на одну семью, занимаемый арендатором, может подходить под полис страхования арендодателя или полис dwelling-fire, в зависимости от статуса проживания, характеристик недвижимости, страховщика, штата и андеррайтинга.
Недвижимость на 2–4 семьи
Небольшая многоквартирная недвижимость с двумя-четырьмя единицами обычно подходит под полисы страхования арендодателя или dwelling-fire, хотя готовность страховщиков и формы полисов различаются в зависимости от количества единиц и статуса проживания собственника.
Многоквартирная недвижимость, частично занимаемая собственником
Если собственник проживает в одной из квартир многоквартирного дома, а остальные сдаёт в аренду, покрытие может сочетать защиту, аналогичную страхованию домовладельцев, для квартиры собственника с защитой, аналогичной страхованию арендодателя, для сдаваемых в аренду квартир, в зависимости от страховщика и формы полиса.
Сдаваемый в аренду кондоминиум
Квартира в кондоминиуме, сдаваемая арендатору, может требовать ориентированного на арендодателя покрытия для владельца квартиры или индоссамента, в зависимости от генерального полиса ассоциации, страховщика, статуса проживания и андеррайтинга.
Краткосрочная аренда
Размещение недвижимости на платформе краткосрочной аренды (например, Airbnb или VRBO), как правило, не следует считать автоматически покрытым стандартным полисом страхования арендодателя. Риски, связанные с краткосрочной или курортной арендой, часто требуют отдельного индоссамента или специализированного полиса — свяжитесь с нашей командой, прежде чем размещать недвижимость для краткосрочной аренды.
Пустующая или ремонтируемая недвижимость
Полисы страхования арендодателя обычно ограничивают или исключают определённые виды покрытия, если недвижимость пустует дольше установленного срока, а ремонтные работы могут создавать дополнительные риски. Уведомите нашу команду до того, как недвижимость останется пустующей или в ней начнётся значительный ремонт.
Когда сдаваемая в аренду недвижимость становится коммерческим страховым риском
По мере роста портфеля сдаваемой в аренду недвижимости — увеличения числа единиц, размера многоквартирных зданий или смешанного жилого/коммерческого использования — риск может превысить то, что рассчитан покрывать стандартный полис страхования арендодателя, и более подходящим может стать коммерческий полис на недвижимость или комплексный коммерческий полис.
Владение недвижимостью через LLC или другое юридическое лицо само по себе автоматически не делает риск коммерческим для целей страхования — определение, как правило, зависит от таких факторов, как количество единиц, размер и использование здания и правила андеррайтинга страховщика, а не только от структуры юридического лица. Свяжитесь с нашей командой, чтобы рассмотреть, лучше ли подходит вашей сдаваемой в аренду недвижимости или портфелю полис страхования арендодателя или коммерческий полис.
Потеря арендного дохода — это не то же самое, что гарантия арендной платы
Покрытие соответствующего критериям арендного дохода может применяться, когда застрахованный убыток делает недвижимость непригодной для проживания. Не следует считать, что традиционное страхование имущества арендодателя выплачивает возмещение просто потому, что арендатор перестал платить арендную плату.
Традиционное страхование имущества арендодателя покрывает потерю арендного дохода только в случае, когда застрахованный риск делает жильё непригодным для проживания — например, при повреждении пожаром или ветром. Как правило, не следует считать, что оно возмещает арендодателю арендную плату в случае неуплаты арендатором, расторжения договора аренды или выселения. Такие ситуации носят финансовый и юридический характер, а не являются событиями имущественного ущерба, и обычно выходят за рамки стандартного полиса страхования имущества арендодателя. Отдельные продукты гарантии арендной платы или защиты от неуплаты могут существовать на некоторых рынках и отличаются от страхования имущества арендодателя. Доступность варьируется.
Что обычно не защищает страхование арендодателя
Исключения зависят от страховщика, формы полиса и штата — для точного определения покрытия ознакомьтесь с фактической формой вашего полиса.
- Вещи арендатора: полис страхования арендодателя не покрывает личное имущество арендатора — арендатору требуется отдельный полис страхования арендаторов
- Ответственность арендатора: полис страхования арендодателя покрывает ответственность арендодателя, а не ответственность, которую может нести арендатор как проживающее лицо
- Обычный износ, постепенное ухудшение состояния и вопросы планового обслуживания
- Ущерб от наводнения и землетрясения: как правило, исключается, если не застрахован отдельно через NFIP, частного страховщика от наводнений или индоссамент от землетрясения
- Неуплата арендной платы арендатором: стандартное страхование имущества арендодателя, как правило, не возмещает арендную плату, потерянную из-за неуплаты арендатором, расторжения договора аренды или выселения — см. разъяснение выше
- Умышленные или преступные действия застрахованного лица
Вашему арендатору всё равно нужна собственная страховка
Поскольку полис страхования арендодателя не покрывает вещи арендатора или его личную ответственность, многие арендодатели требуют от арендаторов иметь собственное страхование арендаторов в качестве условия договора аренды. Это может помочь снизить количество споров после убытка и даёт арендаторам собственный путь к возмещению стоимости своих вещей.
Узнать о страховании арендаторов →Индоссаменты и дополнительные виды покрытия, которые могут быть доступны
Доступность и условия варьируются в зависимости от страховщика и штата.
Обратный подпор воды и перелив дренажного насоса
Может покрывать определённые убытки от воды, поступающей через канализацию или дренажные трубы, либо возникающей из-за перелива дренажного насоса, в зависимости от собственных условий, исключений и лимитов данного покрытия. Обычно рекомендуется для недвижимости с подвалом или дренажным насосом.
Покрытие по требованиям строительных норм
Может помочь покрыть определённые расходы, возникающие в связи с применением действующих строительных норм при застрахованном ремонте или восстановлении, в зависимости от собственных условий, лимитов и исключений.
Покрытие подземных коммуникаций
Может покрывать определённые расходы на ремонт или замену подземных коммуникаций, проходящих от улицы до сдаваемой в аренду недвижимости и повреждённых по застрахованным причинам, в зависимости от собственных условий и лимитов.
Поломка оборудования
Может покрывать определённые убытки, возникающие в результате механической или электрической поломки застрахованных систем здания и бытовой техники, в зависимости от собственных условий, лимитов и исключений.
Покрытие от вандализма
Может помочь покрыть определённый ущерб, причинённый вандализмом или злонамеренными действиями, что может представлять более значительный риск для пустующих жилых единиц или единиц между арендаторами, в зависимости от условий и лимитов полиса.
Расширенная восстановительная стоимость
Может предоставлять дополнительное покрытие здания сверх заявленного лимита полиса, если стоимость восстановления после застрахованного убытка превышает этот лимит, в зависимости от собственных условий индоссамента.
Покрытие мебели арендодателя
Для меблированной аренды может расширять покрытие мебели, бытовой техники и оборудования, принадлежащих арендодателю и предоставленных арендаторам, в зависимости от собственных условий и лимитов.
Увеличенные лимиты ответственности / зонтичное покрытие
Стандартные лимиты ответственности за территорию могут быть недостаточными в зависимости от недвижимости и риска. Некоторые страховщики позволяют увеличивать лимиты ответственности в рамках самого полиса страхования арендодателя; более широкая эксцедентная защита также может быть доступна через отдельный личный или коммерческий зонтичный полис, в зависимости от структуры собственности.
Вопросы и ответы о страховании арендодателя
Могу ли я просто оставить свой полис страхования домовладельцев после сдачи недвижимости в аренду?
Как правило, нет. Стандартные полисы страхования домовладельцев рассчитаны на жильё, занимаемое собственником. Как только недвижимость сдаётся арендатору, статус проживания и профиль риска меняются, и покрытие по стандартному полису страхования домовладельцев может быть ограничено или исключено для деятельности по сдаче в аренду. Полис страхования арендодателя разработан специально для рисков, связанных со сдаваемой в аренду недвижимостью.
Покрывает ли страхование арендодателя вещи моего арендатора?
Нет. Полис страхования арендодателя покрывает здание и, в некоторых случаях, имущество, принадлежащее арендодателю и оставленное на территории, — он не покрывает личные вещи арендатора. Арендаторам необходим собственный полис страхования арендаторов для защиты своих вещей и личной ответственности.
Выплачивает ли страхование арендодателя мою арендную плату, если арендатор перестаёт платить?
Как правило, нет. Стандартное страхование имущества арендодателя покрывает потерю арендного дохода только тогда, когда застрахованный риск, например повреждение пожаром или ветром, делает жильё непригодным для проживания. Как правило, не следует считать, что оно возмещает арендную плату в случае неуплаты арендатором, расторжения договора аренды или выселения — это отдельные финансовые и юридические риски, а не события имущественного ущерба.
Автоматически ли покрывается моя краткосрочная аренда (Airbnb/VRBO)?
Не следует считать, что стандартное покрытие арендодателя автоматически распространяется на краткосрочную или курортную аренду. Размещение недвижимости на платформе краткосрочной аренды часто требует отдельного индоссамента или специализированного полиса для краткосрочной аренды. Свяжитесь с нашей командой, прежде чем размещать недвижимость для краткосрочной аренды, чтобы рассмотреть свои варианты.
Что происходит, если моя сдаваемая в аренду недвижимость пустует?
Полисы страхования арендодателя обычно ограничивают или приостанавливают определённые виды покрытия, если недвижимость пустует дольше установленного срока. Если сдаваемое жильё будет пустовать в течение длительного времени — между арендаторами или во время ремонта, — заранее уведомите нашу команду, чтобы понять последствия для вашего покрытия.
Делает ли владение сдаваемой в аренду недвижимостью через LLC её коммерческим риском?
Не автоматически. Владение недвижимостью через LLC или другое юридическое лицо само по себе не делает риск коммерческим для целей страхования. Определение, как правило, зависит от таких факторов, как количество единиц, размер и использование здания и правила андеррайтинга страховщика. Свяжитесь с нашей командой, чтобы рассмотреть, какой полис — арендодателя или коммерческий — лучше всего подходит для вашей конкретной недвижимости или портфеля.
В чём разница между полисом страхования арендодателя и коммерческим полисом на недвижимость?
Полисы страхования арендодателя, как правило, рассчитаны на менее крупные жилые риски, связанные со сдачей в аренду, такие как дома на одну семью или небольшие многоквартирные здания. По мере роста портфеля сдаваемой в аренду недвижимости по размеру, количеству единиц или сложности — либо при включении смешанного жилого/коммерческого использования — более подходящим может стать коммерческий полис на недвижимость или комплексный коммерческий полис. Свяжитесь с нашей командой, чтобы обсудить, какая структура подходит вашей ситуации.
Стоит ли мне требовать от арендаторов наличие страхования арендаторов?
Многие арендодатели решают требовать от арендаторов наличие страхования арендаторов в качестве условия договора аренды. Поскольку полис страхования арендодателя не покрывает вещи арендатора или его ответственность, требование о страховании арендаторов может помочь снизить количество споров после убытка и даёт арендаторам собственный путь к возмещению стоимости своих вещей. Это решение, связанное с договором аренды, — проконсультируйтесь с юристом о том, следует ли и как требовать этого в вашем штате.
Покрывает ли страхование арендодателя ущерб от наводнения или землетрясения?
Как правило, нет. Стандартные полисы страхования арендодателя исключают ущерб от наводнения и землетрясения. Отдельное покрытие от наводнения может быть доступно через Национальную программу страхования от наводнений (NFIP) или частного страховщика, а отдельное покрытие от землетрясения может быть доступно в зависимости от страховщика и штата.
В каких штатах Whitestone Insurance предоставляет страхование арендодателя?
Whitestone Insurance Services LLC имеет лицензию на осуществление деятельности в штатах Нью-Йорк, Нью-Джерси, Коннектикут, Пенсильвания, Огайо, Делавэр и Южная Каролина. Наша возможность оформить страхование арендодателя зависит от местоположения объекта, деталей риска, доступности страховщиков и применимых требований штата. Свяжитесь с нами, чтобы уточнить доступность и обсудить варианты для вашего штата и типа недвижимости.
Готовы рассмотреть своё страхование арендодателя?
Позвоните нам или начните запрос расчёта онлайн. Наши лицензированные агенты предоставят персональное сопровождение на всех этапах рассмотрения.